W Polsce komornik nie może „wyrzucić” ludzi na bruk, nawet jeśli zalegają oni z opłatami.
Zgodnie z prawem osoba, która czerpie zyski z wynajmowania lokalu, ponosi też pewną odpowiedzialność za najemcę - tłumaczy Marek Sawczuk, opolski adwokat.
Zobacz: Z jakimi kłopotami zmaga się rynek nieruchomości?
PRAWA NAJEMCY
Dlatego art. 344 Kodeksu postępowania cywilnego daje najemcy prawo do ochrony posiadania.
W praktyce oznacza, że jeśli najemca udowodni przed sądem zajmowanie lokalu, z którego został usunięty przez wynajmującego, to może wygrać sprawę o przywrócenie stanu posiadania.
A że w Polsce obowiązuje zakaz eksmisji na bruk, to wynajmujący, chcąc usunąć lokatora, musi najpierw dojść swoich praw przed sądem.
- Po pierwsze właściciel lokalu, który chce rozwiązać umowę na przykład z tytułu zalegania z opłatami ze strony najemcy, musi bardzo skrupulatnie przeprowadzić całą procedurę wypowiedzenia. Najpierw wezwać do zapłaty, następnie wyznaczyć dodatkowy termin zapłaty z uprzedzeniem o rozwiązaniu umowy i w końcu dać wypowiedzenie - informuje mecenas Marek Sawczuk.
Dodaje on, że bywają sytuacje, gdy nawet sądowy nakaz eksmisji, jaki uzyska właściciel lokalu, na niewiele może się zdać, jeśli komornik nie będzie miał gdzie przenieść lokatora.
Zobacz: Opolszczyzna. Co nas czeka na rynku nieruchomości w 2011 roku?
Takie patowe sytuacje rozwiązywane są zwykle w ten sposób, że zdesperowany właściciel mieszkania wskazuje lokal zastępczy.
Najem a meldunek
Nie ma tu znaczenia, czy najemca będzie zameldowany w danym mieszkaniu czy nie. Zgodnie z polskimi przepisami (ustawa o ewidencji ludności i dowodach osobistych) meldunek jest potwierdzeniem miejsca, gdzie dana osoba przebywa, ale nie daje uprawnień do lokalu.
Jednak w Polsce jest obowiązek meldunku, nawet jeśli ktoś przebywa w danym miejscu tymczasowo, choć z drugiej strony, jak chyba słusznie zauważają prawnicy, każdy nasz meldunek jest dokonywany na jakiś czas.
Niestety, polskie przepisy w tym zakresie są anachroniczne. Powstały w 1974 r. i choć były nowelizowane, to w niewielkim zakresie. W ubiegłym roku przymierzano się do poważnych zmian, skończyło się jednak na kosmetyce.
Obecnie zgodnie z prawem właściciele lub inne osoby dysponujące tytułem prawnym do lokalu mają obowiązek niezwłocznego, tzn. po upływie czwartej doby, licząc od dnia przybycia, zawiadamiania organu gminy o pobycie w ich lokalach osób, które tego nie dopełniły.
Obecnie za niedopełnienie obowiązku meldunkowego grożą też sankcje w postaci kary grzywny.
W lipcu ma wejść w życie nowelizacja, które wydłuży termin obowiązku meldunkowego po upłynięciu 30 dni przebywania w danym miejscu.
CZYM JEST NAJEM OKAZJONALNY
Żeby złagodzić problemy związane z obowiązkiem dostarczenia pomieszczenia zastępczego dla eksmitowanego najemcy, w ubiegłym roku weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw.
Dzięki niej wprowadzono prawo do najmu okazjonalnego.
Wynajmujący, który chce z niego skorzystać, w przypadku rozwiązania umowy ma mniejsze problemy z wykwaterowaniem lokatora, ale najemca musi wcześniej spełni pewne warunki.
Osoba, która chciałaby wynająć mieszkanie w tym trybie, powinna zażądać od najemcy przedstawienia oświadczenia notarialnego od osoby, która przyjmie ją pod dach w razie wygaśnięcia umowy najmu lub rozwiązania jej.
Zobacz: Opolskie zamki i pałace na sprzedaż. Nie ma chętnych
Najemca musi też złożyć notarialne oświadczenie, że opuści lokal, gdyby doszło do rozwiązania umowy najmu, i przeniesie się do mieszkania, które jest położone pod takim a takim adresem.
Jednak takiej osoby nie można też z miejsca wyrzucić z wynajmowanego przez nią mieszkania.
- W przypadku rozwiązania umowy najmu okazjonalnego sąd może nadać jej klauzulę wykonalności, a komornik ma wówczas gdzie wyeksmitować najemcę - dodaje mec Marek Sawczuk.
Umowę o najem okazjonalny należy zawrzeć wyłącznie w formie pisemnej pod rygorem nieważności, na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat.
Fakt zawarcia umowy właściciel musi zgłosić w terminie 14 dni od jej podpisania naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce położenia nieruchomości, w której znajduje się wynajmowany lokal.
Niedopełnienie tego obowiązku skutkować będzie tym, że wyłączone zostanie stosowanie przepisów szczególnych dla najmu okazjonalnego, na rzecz pełnej regulacji ochrony praw lokatorów.
Zgodnie z przepisami w stosunkach najmu okazjonalnego właściciel oprócz czynszu może pobierać jedynie opłaty niezależne od niego (media), o ile umowa nie stanowi inaczej.
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?
